القرض "المعجل".. مديونية البنوك أشد ضرراً من "العقاري"

سبق": القرض "المعجل".. مديونية البنوك أشد ضرراً من "العقاري"

- القروض الاستهلاكية من البنوك وصلت إلى "340" ملياراً، وفوائدها تعد الأعلى.
- "فضل البوعينين": قروض البنوك تؤثر على المقترض سلباً من مديونية الحكومة.
- "راشد الفوزان": القرض المعجل أفضل من الاقتراض البنكي ويساهم في حل مشكلة السكن.
- "محمد العنقري": ضرورة إعادة النظر في القرض المعجل ومدى الاستفادة منه.

ريم سليمان– سبق- جدة: تباينت الآراء حول ماهية القرض المعجل، ومدى استفادة المواطن منه، ورأى البعض أنه قرضٌ تجاريٌّ يختلف عن قروض صندوق التنمية العقاري، ومديونية البنوك أشد أثراً من مديونية الحكومة، ولن يحل أزمة السكن، مطالبين بإعادة النظر في جدواه وفائدته، وتناقلت المواقع كثيراً من التغريدات لخبراء اقتصاد، والتي تتحدث عن أضرار القرض وما سوف يؤدي إليه من فقر ورهن للراتب حتى الموت، في حين يرى آخرون أنه يعد حلاً مميزاً تقدمه الدولة للقضاء على أزمة السكن، ويفتح الكثير من الخيارات أمام المواطن القادر بدلاً من الانتظار طويلاً في طابور الصندوق العقاري.

وكان صندوق التنمية العقارية قد توصَّل إلى الاتفاق عليه مع القطاع البنكي؛ ليتولى الأخير تقديم القروض العقارية للمنتظرين على قوائم الانتظار لدى الصندوق، وتقسم آلية منح القرض المعجل المستفيدين إلى ثلاث شرائح؛ الأولى: فترة سداد 15 سنة لمن دخلهم أقل من 15 ألف ريال شهرياً (قيمة القسط الشهري 2777 ريالاً)، الثانية: فترة سداد عشر سنوات لمن يراوح دخلهم الشهري بين أكثر من 15 ألف ريال وأقل من 25 ألف ريال شهرياً (قيمة القسط الشهري 4166 ريالاً)، الثالثة: فترة سداد خمس سنوات لمن دخلهم الشهري أعلى من 25 ألف ريال شهرياً (قيمة القسط الشهري 8333 ريالاً).

"سبق" تطرح الموضوع للنقاش، وتتساءل: هل يخدم القرض العقاري منتظري الصندوق؟ وهل يساهم في حل أزمة الإسكان أم سيزيدنا عبئاً على الأعباء الحياتية الموجودة؟
قرض تجاري:

أوضح لـ"سبق" الاقتصادي "فضل البوعينين"؛ أن حلول أزمة السكن لا يمكن ربطها بالقرض المعجل، وخاصة أن القرض يمكن الحصول عليه من المصارف دون مساعدة صندوق التنمية العقاري، فهو قرض تجاري يعتمد على ملاءة المقترض ويخضع لمعايير الائتمان المصرفية، وبالتالي يجب أن لا ينظر له على أنه أحد منتجات الصندوق. ولفت إلى وجود فارق بين قرض صندوق التنمية والقرض المعجل؛ فالأول قرض حسن تقدمه الحكومة للمواطن، والثاني قرض بفائدة تقدمه المصارف، والمديونية متى كانت البنوك أصبحت أشد أثراً على المقترض من مديونية الحكومة. وقال "البوعينين": الدين همٌّ بالليل وذل في النهار، وكلما استطاع الإنسان الابتعاد عن القروض كان أفضل، بيد أن الحاجة تدفع المحتاج للاقتراض، وفيما يتعلق بقرض السكن فإن كان مَنْ يبحث عن القرض مستأجراً فمن الأفضل أن يدفع قسطاً لتملك منزل، على أن يدفعه للمؤجر، بيد أن السؤال الأهم هو: هل هذا الوقت المناسب للاقتراض؟ معتقداً أن سوق العقار مقبل على تصحيح سعري لأسباب مرتبطة بتضخم الأسعار، وخفض الإنفاق الحكومي، إضافة إلى سحب السيولة من السوق بعد إصدار السندات الحكومية، وبالتالي ربما يكون الانتظار أفضل.

لن يحل الأزمة:
ورأى أن مشكلة السكن ليست مرتبطة بالتمويل، بل بتضخم الأسعار، وبالتالي فأي حلول لا تأخذ في الحسبان زيادة العرض بما يساعد على خفض الأسعار؛ لن تكون مجدية. وقال: الحكومة مطالبة بتوفير 500 ألف وحدة، وهو هدفها المعلن. كما أنها ملزمة بتوفير الأراضي لمستحقيها وتلبية طلبات المواطنين المسجلين في صندوق التنمية.

وعن الحلول لمواجهة أزمة السكن، قال: إنشاء الضواحي السكانية قد تكون من الحلول المهمة لمعالجة أزمة الإسكان.

وتابع حديثه: الدولة مطالبة بمعالجة مشكلات المطورين ذات العلاقة بالأنظمة والبيروقراطية الحكومية، وبما يضمن قدرتهم على تنفيذ مشروعاتهم بسلاسة تسهم في زيادة العرض. وعن دور القرض المعجل في حل أزمة السكن، رأى "البوعينين": أن القرض المعجل لن يحل أزمة السكن؛ لأنه يعزز الطلب، وبالتالي ستستمر الأسعار في تماسكها طالما لا وجود لضخ مزيد من الوحدات في السوق، موضحاً أننا في حاجة ماسة لزيادة العرض بشكل سريع، وهذا لا بمكن تحقيقه إلا من خلال صندوق التنمية ومشروعات وزارة الإسكان وقطاع التطوير.

وختم قائلاً: توفير التمويل لشراء المنازل في الوقت الحالي يَصب في مصلحة المطورين الذين يعانون بشكل واضح من ركود السوق العقارية.

أعباء مالية:
وأوضح المحلل الاقتصادي "محمد العنقري"؛ أن فكرة القرض العقاري جاءت كحل لبعض المنتظرين في قوائم الصندوق العقاري، ومداخلهم مرتفعة، بمقدار 500 ألف ريال، بفائدة اتفق عليها الصندوق العقاري والبنوك، معتبراً أنه ليس حلاً، وقال: آليات التمويل العقاري على مستوى العالم تحمل استقراراً ووضوحاً أكثر بمعزل عن ابتكار أفكار مثل القرض المعجل، لافتاً إلى أن هناك تجارب في دول عربية في التمويل العقاري، وتكون عبر شركات أو منشآت في القطاع المالي.

وبسؤاله عمَّا إذا كانت هناك نسبة ضرر من القرض المعجل؛ أجاب قائلاً: هذا يعتمد على دخل الفرد والتزاماته، ضارباً مثلاً بفردٍ دخله 25 ألفاً، ولديه التزامات تتجاوز 18 ألفاً، فيصبح القرض عبئاً عليه، وهناك آخَر دخله 15 ألفاً، ولا يوجد عليه أي التزامات أخرى، ومبلغ القرض المستقطع لا يمثل مشكلة، فهذا أمر نسبي.

وتابع: توجُّه الصندوق العقاري في إيجاد حلول بشكل واسع أمر جيد، بيد أنه يجب أن يكون ضمن منظومة متكاملة مع "مؤسسة النقد"؛ لكونها هي المختصة والمشرفة على القطاع المالي، لحسب المخاطر لأي منتج يطرح، وعن دور القرض المعجل في حل مشكلة السكن، أجاب "العنقري": سوف يحل مشكلة السكن بشكل سريع لفئة محدودة والتي تتجاوز مداخلهم 15 ألف ريال، بيد أن هذا الحل ينتج عنه أعباء مالية أخرى على حياته؛ ما سيضعف دوره في الإنفاق الاستهلاكي، ويعود في النهاية على ضعف الاقتصاد، منوهاً إلى أن المشكلة تحل في السكن، وعلى صعيد آخر تظهر مشاكل أخري مزمنة، وهي الالتزامات الشهرية التي سوف تؤثر على الالتزامات الأساسية، ويظهر الأثر خلال فترة قصيرة. وطالب بإعادة النظر في القرض المعجل بشكل كامل، متسائلاً: هل هو مُجْدٍ ومفيد؟ وبسؤاله عن دور القرض المعجل في إنعاش سوق العقارات، قال الخبير الاقتصادي: العقار يعاني من ركود، والقرض سوف ينشط الحركة؛ ما يعني زيادة في أسعار التمليك، وهذا سوف يؤثر في المستقبل على جودة الأصول للمقرضين وتصير ضعيفة، ما سوف يسبب أزمة فيما بعد.

خيار مميز:
من جهته علق الكاتب في جريدة الرياض "راشد الفوزان" علل ما يقال من كون القرض المعجل يؤدي إلى فقر المواطن، ورهن الراتب حتى الموت، قائلاً: الدولة لا تهدف إلى فقر المواطنين.. كيف يعقل ذلك؟ لافتاً إلى أن القرض المعجل يعد بديلاً مميزاً لمن يريد الخروج من طابور الصندوق العقاري، وقال: ليس كل من يتقدم للقرض فقيراً، وتم التصنيف ووضع الخيارات المختلفة للمواطن، لافتاً إلى أن من يشكك في ماهية القرض فهو كلام بلا معنى وبلا مبرر اقتصادي. وأشار إلى القروض الاستهلاكية التي وصلت إلى "340" ملياراً، وفوائدها الأعلى، متسائلاً: أيهما أفضل؛ القرض من أجل الحصول على أصول، أم قرض استهلاكي؟، موضحاً أن الفائدة حسبما نشر تعد متدنية ولا مانع من تقليصها أو مساهمة الدولة بجزء لصالح المواطن.

ولفت "الفوزان" إلى أن خيارات الصندوق العقاري أفضل من البنوك، كما أن القرض المعجل يعد أفضل أيضاً من الاقتراض البنكي؛ حيث يوفر الأول فرصة تعاطي القرض بدون الرجوع إلى الوضع الائتماني، موضحاً أن الصندوق العقاري يناقش ويأتي للمواطن بأفضل العروض. ورداً على ما إذا كان هناك انخفاض في سعر العقارات؛ أجاب الكاتب الاقتصادي: انخفاض العقار يقع في حالة زيادة العرض على الطلب، والواقع يشير إلى أن الطلب على وزارة الإسكان كما هو معلن تجاوز مليوناً ونصف، ولا يزال العرض ضعيفاً ولا يغطي المطلوب. وقال لـ"سبق": من لديه القدرة المالية فليلجأ إلى القرض المعجل، ومن يثق أن العقارات سوف تنخفض فلينتظر، مؤكداً أنه خيار ممتاز ويساهم في حل مشكلة الإسكان بشكل كبير.

هل يقصي القرض المعجل الرواتب الضعيفة؟

0 0

صحيفة المرصد : ينتظر أن يعلن صندوق التنمية العقاري الأسبوع المقبل لائحة وتفاصيل آلية القرض المعجل، وفق مصادر مقربة من الصندوق
ويبدو أن اللائحة النهائية المزمع الإعلان عنها لم يتم اعتمادها حتى أمس، حيث أوضح المتحدث الرسمي لصندوق التنمية العقارية المدير العام لإدارة العلاقات العامة حمود العصيمي أن الصورة النهائية لم تكتمل بعد، لكنه أشار إلى أن نسبة الفائدة على القرض ستكون أقل من النسب في المصارف التجارية بكثير، مضيفا أن الصندوق لن يلزم المتقدمين بالقرض المعجل فهو اختياري في حالة مطابقة الشروط ورغبة المواطن في كسب الوقت بدلا من التأخر.
وبحسب المصادر، قد تستثني اللائحة أصحاب الرواتب الضعيفة دون 5 آلاف ريال من استحقاق القرض المعجل على اعتبار أن أدنى مبلغ شهري يجب دفعه يبلغ 2777 ريالا بدون الفائدة، وهو ما يفوق الحد الأدنى للاقتطاع من الراتب، حيث لا تسمح أنظمة مؤسسة النقد باستقطاع أكثر من ثلث الراتب.
ووفقا لذلك ترى المصادر أنه ربما سيتم تقلص إجمالي القرض الذي يبلغ 500 ألف ريال لذوي الرواتب المنخفضة إلى مستويات تمكنهم من سداد الاستقطاعات دون التأثير على رواتبهم، فيما قدرت المصادر ألا تتجاوز نسبة الفائدة على القرض المعجل 1.5 %.
والقرض المعجل هو تمويل من البنك التجاري أو شركة تمويل عقاري لمواطن على قائمة انتظار قرض صندوق التنمية العقارية ويرغب الاستعجال بالحصول على قرض لبناء أو شراء وحدة سكنية والخروج من قائمة الانتظار.
وبحسب صحيفة مكة فيما كبد التأخر في صرف القروض المواطن عناء الإيجارات السنوية، قال العصيمي إن القرض يهدف إلى تحويل مبلغ الإيجار الذي قد يدفعه المواطن حاليا إلى نسبة أرباح يسددها بعد انتهاء القرض، وبذلك بدلا من أن تذهب أمواله في سلعة ليست ملكه هو الآن يستطيع دفع ذلك من أجل تملك وحدة عقارية بدلا من دفعها للمستثمرين، مبينا أنه خلال الأيام المقبلة ستعلن لائحة القرض بعد اكتمال الصورة بكل تفاصيلها، لافتا إلى أن القرض المعجل خيار غير إلزامي لمن هم في قوائم طلبات القروض لدى الصندوق.
وبالمقارنة مع ما تقدمه البنوك السعودية حاليا تبين من خلال التواصل مع ثلاثة منها أن نسب الفوائد الحالية متفاوتة، حيث إن الأول 2.99 %، أما الثاني فوصلت نسبته إلى 3.10%، فيما بلغت نسبة الثالث 3.75%، وفي حال تطبيقها على القرض بقيمة 500 ألف ريال سيبلغ إجمالي الفوائد الربحية 221 ألف ريال و232 ألف ريال و281 ألف ريال على التوالي.
بدورة قال الخبير الاقتصادي الدكتور حبيب الله التركستاني إن ما يتم منحه من قبل الصندوق يعتبر عونا للمواطن لا حملا عليه، حيث سيتم تحمل الأفراد فوائد ربحية تأخذ بالحسبان التفاوت بين أصحاب المرتبات البسيطة والمرتبات العالية وأيضا مدة السداد بحيث لا تؤثر على مالية المقترض، وأضاف «نأمل من الصندوق أن يخرج لنا اللائحة كاملة ومفصلة حتى تتضح الرؤية ومن خلالها يتم تقييم القرض المعجل»، لافتا إلى أنه من خلال المعطيات الحالية هناك ثغرات يجب تفاديها لنتمكن من دفع عجلة القطاع العقاري وتمكين 1.2 مليون مواطن من السكن.
وكان المدير العام لصندوق التنمية العقارية المهندس يوسف الزغيبي أوضح أن الدراسات تظهر احتمالية استفادة نحو 200 ألف من الموجودين على لائحة الانتظار والقادرين من الحصول على القرض المعجل، وهو ما يشير إلى القدرة المالية والتي قد يصعب معها أن يقسط أصحاب الرواتب التي لا يصل ثلثها إلى 2777 ريالا.
وأعلن الصندوق في وقت سابق أن مدة القرض سوف تكون 15 سنة لمن رواتبهم دون 15 ألف ريال، و10 سنوات لمن رواتبهم أكثر من 15 ألف ريال وأقل من 25 ألف ريال، و5 سنوات لمن رواتبهم تزيد على 25 ألف ريال، وتبلغ قيمة القسط الشهري 2777 ريالا إذا كانت مدة التمويل 15 سنة، و4166 ريالا إذا كانت مدة التمويل 10 سنوات، و8333 ريالا إذا كانت مدة التمويل 5 سنوات.

المتحدث باسم “العقاري” يوضح ملامح “لائحة القرض المعجل” المزمع إعلانها الأسبوع المقبل

الرياض ( صدى ) :أوضح المتحدث الرسمي لصندوق التنمية العقارية، حمود العصيمي، ومصادر مقربة من الصندوق، بعض ملامح لائحة وتفاصيل آلية القرض المعجل، المنتظر إعلانها الأسبوع المقبل.
وقال العصيمي بحسب ما نقلته صحيفة “مكة”، إن الصورة النهائية للائحة القرض المعجل لم تكتمل بعد، مشيراً إلى أن نسبة الفائدة على القرض ستكون أقل من النسب المحصلة بالمصارف التجارية، وأن الصندوق لن يلزم المتقدمين بالقرض المعجل، حيث سيكون اختيارياً في حالة مطابقة الشروط ورغبة المواطن في تعجيل القرض.
فيما أبانت مصادر أن اللائحة المزمعة قد تستثني مَن تقل رواتبهم عن خمسة آلاف ريال من استحقاق القرض، استناداً إلى أن الحد الأدنى للقسط الشهري سيكون 2777 ريالاً بدون الفائدة، وهو ما يفوق الحد الأدنى للاقتطاع من الراتب، حيث لا تسمح أنظمة مؤسسة النقد باستقطاع أكثر من ثلث الراتب.
وتوقعت المصادر أن يقوم الصندوق العقاري بتقليص إجمالي القرض البالغ 500 ألف ريال لذوي الرواتب المنخفضة، إلى مستويات تمكنهم من سداد الاستقطاعات دون التأثير على رواتبهم، مرجحة ألا تتجاوز نسبة الفائدة على القرض المعجل 1.5 %.

البعض رأى أنها جيدة على المدى القصير لكنها مؤثر على ذوي الرواتب الضعيفة

محللون اقتصاديون عالميون يحددون لـ”المواطن” مزايا وعيوب #القرض_المعجل





A+ A A-

المواطن- أحمد السليمان- الرياض

استمر الجدل بين مؤيد ومعارض لمشروع القرض المعجل، الذي أعلن صندوق التنمية العقارية عن تفاصيله خلال الفترة الماضية، ومن المنتظر أن يتم الإعلان عن آلياته رسميًّا خلال الأسبوع المقبل.
والقرض المعجل هو تمويل من البنك التجاري أو شركة تمويل عقاري لمواطن على قائمة انتظار قرض صندوق التنمية العقارية، ويرغب الاستعجال بالحصول على قرض لبناء أو شراء وحدة سكنية والخروج من قائمة الانتظار.
وقررت “المواطن” أن تخاطب مجموعة من المحللين الاقتصاديين العالميين؛ لأخذ الرأي منهم في جدوى ذلك المشروع من عدمه، بعدما أرسلت لهم ملخصًا حول المشروع بالكامل مترجمًا باللغة الإنجليزية.
وجاءت أبرز التصريحات من قبل جيمس ماك كورماك، كبير الخبراء الاقتصاديين لمنطقة الشرق الأوسط لدى مؤسسة “فيتش”، والتي قال فيها: “مما قرأته الجدوى الاقتصادية للمشروع، يبدو أنها جيدة إلى حد بعيد؛ فهي ستساهم بصورة كبيرة في إنعاش السوق العقاري بالمملكة؛ ما سيعزز الاستثمارات بشكل كبير، وخاصة وأن الفائدة على القرض ستكون أقل من النسب في المصارف التجارية بكثير”.
وتابع بقوله: “لكنها حقيقة يبدو أنها ستؤثر بشكل كبير على ذوي الرواتب الصغيرة، خاصة وأن من رواتبهم ستكون أقل من 5000 ريال سيكون عليهم دفع قسط شهري يصل إلى 2777 ريالًا، وهو مبلغ كبير للغاية بالنسبة لهم من وجهة نظري، حيث لا يجوز بأي حال من الأحوال استقطاع أكثر من ثلث راتب أي شخص لاستحقاق أقساط أي قروض”.
وأعلن صندوق التنمية في وقت سابق أن مدة القرض سوف تكون 15 سنة لمن رواتبهم دون 15 ألف ريال، و10 سنوات لمن رواتبهم أكثر من 15 ألف ريال وأقل من 25 ألف ريال، و5 سنوات لمن رواتبهم تزيد على 25 ألف ريال، وتبلغ قيمة القسط الشهري 2777 ريالًا إذا كانت مدة التمويل 15 سنة، و4166 ريالًا إذا كانت مدة التمويل 10 سنوات، و8333 ريالًا إذا كانت مدة التمويل 5 سنوات.
وبدوره، حذّر ويليام جاكسون، محلل أول لمنطقة الشرق الأوسط لدى كابيتال إيكونوميكس لندن، قائلًا: “المشروع يبدو في ظاهره جيد جدًّا، ولكنه حقيقة سيؤدي بتلك الطريقة إلى ارتفاع أسعار العقارات والأراضي بصورة كبيرة؛ لأن حصول أفراد كثيرين على القروض، سيزيد العرض المقدم لشراء عقارات، وبالتالي سيرفع أصحاب العقارات الأسعار لمواجهة الطلب المتزايد؛ ما سيدفع أصحاب القروض إلى شراء أراضٍ أو عقارات خارج نطاق المدن الرئيسية، وهو ما سيشكل مصاعب كبيرة عليهم بكل تأكيد”.
أما، فريد هاونج، محلل الاقتصاديات الناشئة لمنطقة الشرق الأوسط، لدى دويتشه بنك، فطالب بضرورة إعادة النظر في بعض البنود الخاصة بالمشروع؛ لأنها لن تحل بأي حال من الأحوال أزمة السكن، وربما ستؤدي إلى تزايد غضب الشارع، وبالأخص الموظفين الذين سيتم رهن رواتبهم نظير هذا القرض؛ ما قد يعرّض المملكة- بحسب قوله- إلى أزمة أشبه بأزمة “الرهن العقاري” في أمريكا، حيث كان جانب كبير من الشعب حاصلًا على قروض تمويل عقاري لشراء بيوت ومنازل، ولم يتمكنوا من السداد في النهاية؛ بسبب الاشتراطات الصعبة؛ ما أسفر عن ركود كبير في السوق الأمريكي.
وتابع “هاونج” قائلًا: “من متابعتي للوضع الراهن في السعودية، أعتقد أن هذا ليس هو الوقت الملائم لإطلاق مشروع هذا القرن؛ لأنه أساسًا سوق العقار السعودي، مقبل على حركة تصحيح سعرية كبيرة؛ لأسباب عدة: أولها أن تضخم أسعار العقارات وصل إلى مداه، بطريقة لن يتمكن من الصمود أمامها، فستنخفض من تلقاء نفسها، وثانيًا خطط خفض الإنفاق الحكومي التي أعلنت عنها المملكة، والتي ستؤدي إلى سحب السيولة من السوق بعد إصدار سندات حكومية جديدة؛ لذلك أعتقد أنه من الأفضل الانتظار حول ذلك المشروع، قبل إقراره وإعلانه بصورة رسمية”.

تسلمي ع النقل